Новорязанское ш., 76 км от МКАД
Старое с., Ступино гор. округ
Дом 62,4 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,2 млн / целевая ≈5,58 млн / пессимист. ≈4,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,26 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. пл. 341 км ≈7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №93
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 29.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Старое с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старое с. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старое с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Балакирево ДНП | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Балакирево ДНП | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старое СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Занкино с. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буньково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Аксиньино с. | 40 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 148 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 484 / 102 836 / 157 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 887 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 577 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 260 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Пегас СНТ | 62 м² | 7 сот. | 650 000 | 10 484 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Хомутово д. | 59 м² | 5 сот. | 8 790 000 | 148 983 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Нефедьево с. | 64,1 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 93 604 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ясные Зори-3 дп | 65 м² | 8 сот. | 9 670 000 | 148 769 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Севастополь СНТ | 62 м² | 4 сот. | 8 000 000 | 129 032 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Полет СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Карпово д. | 64 м² | 7,7 сот. | 5 100 000 | 79 688 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ламоново д. | 67 м² | 7 сот. | 10 519 000 | 157 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Нефедьево с. | 58 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 112 069 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Оазис СНТ | 60,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 36 484 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Московской области: участок 6 соток, на нём дом 62 м2. Дом утеплён, подходит для круглогодичного проживания. Электричество подключено, вода скважина. На участке также есть небольшая хозблок, плодовые деревья (яблони, вишня), грядки под овощи. Участок ровный, правильной формы, огорожен забором. Рядом лес для прогулок и сбора грибов Документы готовы, один собственник, обременений нет. Возможен разумный торг при осмотре. Цена: 3'000 000руб. Показы по предварительной договорённости, отвечу на любые вопросы и пришлю дополнительные фото