Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Бахтеево Парк КП, Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 5 сот., дерево, 2025 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 25.03.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 71 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 433 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,94 млн / целевая ≈3,55 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль −570 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — нет; свет — нет.
До ст. Кузяево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9299
Рейтинг 20/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 640 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 433 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хуторок СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бахтеево д. | 9,9 сот. | 1 491 000 | 150 606 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильки ДНП | 9,8 сот. | 1 600 000 | 163 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясная Поляна ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясная Поляна ДНП | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 82 407 / 106 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -569 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Бахтеево Парк КП | 50 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | сохраненная копия |
| 3 км | Полиграфист СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Меткомелино д. | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новохаритоново с. | 50 м² | 6,6 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Медик СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бахтеево Парк КП | 43 м² | 7,3 сот. | 4 500 000 | 104 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Монтажник СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хуторок СНТ | 42,1 м² | 6,6 сот. | 3 960 000 | 94 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Антоновка-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бахтеево Парк КП | 54 м² | 7,2 сот. | 4 400 000 | 81 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в Раменском районе. Каркасный дом, 2025 г. постройки. Утепление минвата 150 мм по периметру. Фасад имитация бруса камерной сушки с покраской. Интерьер евровагонка камерной сушки. Окна ПВХ. Фундамент свайный (винтовые сваи). Дом готов