Егорьевское ш., 74 км от МКАД
Вишневая д., Егорьевск гор. округ
Дом 55 м², участок 4,5 сот., газоблок.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,39 млн; первая цена 2,39 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 231 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 13 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −908 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: водопровод по границе; в описании: баня, скважина, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск II ≈1,9 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9296
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 11 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 231 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 527 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вишневая д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бузята д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бузята д. | 7 сот. | 349 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бузята д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бузята д. | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Корниловская д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 36 429 / 73 333 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 361 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 243 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 889 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -908 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Урожай СДТ | 63 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 65 079 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Елкино д. | 60 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | 60 м² | 5 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | Химик-3 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Исаково д. | 60 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Некрасовка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 36 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 390 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 350 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тёплый дом для круглогодичной жизни в 3 км от Егорьевска. Продается капитальный дом из блоков с собственной сауной и мощным электричеством. Идеальный вариант для тех, кто хочет жить за городом с комфортом, но не переплачивать за "бумажную" стоимость на старте. Локация И Инфраструктура Расстояния: Всего 3 км до центра Егорьевска (можно дойти пешком, 2 км до жилых кварталов). Транспорт: Остановка общественного транспорта рядом с домом. До Мкад~ 2 часа на автобусе. Социалка: Школа, детский сад, продуктовые магазины в 15 минутах спокойным шагом. Окружение: Соседи проживают круглогодично! Это не брошенное Снт с дачниками, а полноценная жилая деревня с расчищенными зимой дорогами. Конструктив И Технологии Дома (Построен На Совесть). Дом площадью 55 м2, спроектирован для постоянного проживания и максимального сохранения тепла. Утепление: Стены: Капитальные блоки + снаружи 3 слоя пеноплекса и фасадная штукатурка (термос!). Кровля: Слой пенопласта 20 см. Перекрытия: Межэтажное утепление 10 см. Перегородки: Утеплены 5 см. Планировка По Этажам: 1-й этаж: Кухня-гостиная (просторное семейное помещение). Сауна (полноценная, готовая к использованию). Душевая комната. Туалет. 2-й этаж: Санузел (второй санузел в доме!). Коридор. Две отдельные спальни. Уютная веранда. Коммуникации И Выгода. Электричество: Выделенная мощность 15 квт (огромный запас прочности!). Дом полностью отапливается электричеством с таким вводом это экономически оправдано и комфортно. Вода: Своя скважина/колодец, вода заведена в дом (техническая, отличная для бытовых нужд и нагрева). Газ И Водопровод По Границе Участка: Труба центрального газа и магистральный водопровод проходят прямо у забора. При желании новый собственник может легко подключиться (потенциал для удорожания объекта в будущем). Дополнительные Постройки. Пристройка 4×4 м: Расположена вплотную к дому, выполнена из того же материала (блок). Подойдет под мастерскую, котельную, кладовую для хранения велосипедов и инструментов. Звоните И Приезжайте! Посмотрите качество постройки лично. Стены, утепление и 15 квт электричества это база, которая останется с вами на десятилетия. Все вопросы по оформлению и торгу обсуждаем при личной встрече на объекте. Собственник. Домизблоков #продажадома #авитоегорьевск.