Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Куровское г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 68,7 м², участок 3 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 889 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 35 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль −506 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Куровская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9294
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 511 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 174 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 67 692 / 80 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -506 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 66 м² | 4,4 сот. | 3 000 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 65 м² | 3 сот. | 4 400 000 | 67 692 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Восход СТ | 70 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Восход СТ | 75 м² | 4,3 сот. | 6 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Восход СТ | 60 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна с косметическим ремонтом. Одноэтажное строение включает две комнаты, оформленные в теплых тонах с элементами декора. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания: современная плита, обеденная зона и стильная плитка на фартуке. Ванная комната оснащена душевой кабиной и туалетом. Дом подключен к газовому отоплению, что обеспечивает тепло в холодное время года. Водоснабжение осуществляется через скважину, а канализация представлена септиком. На участке площадью 300 квадратных метров есть место для отдыха и садоводства. Транспортная доступность обеспечена близостью остановки общественного транспорта. В шаговой доступности находится школа, что делает этот дом удобным для семей с детьми. Земли категории Ижс позволяют использовать их под индивидуальное жилищное строительство.