Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Пановская д., Егорьевск гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,49 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 59 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 207 тыс. → дом ≈3,28 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈14,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9291
Рейтинг 7/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 207 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 365 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пановская д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пановская д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пановская д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Низкое д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Низкое д. | 17 сот. | 510 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Низкое д. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Низкое д. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Низкое д. | 19,5 сот. | 800 000 | 41 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Низкое д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Федякино д. | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 778 / 43 662 / 84 722 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 924 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 647 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Яковлево д. | 72 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Родники СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 490 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Клеменово д. | 74 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 81 081 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Бруски СНТ | 71 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 37 324 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Овчагино д. | 72 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 84 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Здоровье СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 32 714 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Саввино с. | 84 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Машиностроитель СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 34 729 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Суханово д. | 59 м² | 9 сот. | 1 450 000 | 24 576 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Электрон СНТ | 90 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 12 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 3 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный каркасный дом, построенный в 2026 году. Общая площадь составляет 74 м2, участок 6 соток. Дом одноэтажный с двумя комнатами и террасой. Дом без финишной отделки, что позволяет воплотить ваши дизайнерские идеи. Возможна отделка под ключ по согласованию( с финишной отделкой, кухней, сантехникой и кондиционером). Электрическое отопление(теплый пол) обеспечивает комфорт в холодное время года. Водоснабжение осуществляется через скважину, канализация септик. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Земли категории Ижс позволяют использовать их для индивидуального жилищного строительства. Дом расположен в уединенной деревне с выходом к реке Цна(реку видно с территории участка), вокруг грибные и ягодные леса.