Егорьевское ш., 77 км от МКАД · земля с домом
Мисцево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 57,4 м², участок 24 сот.
Дом по описанию: «Продаётся участок 24 сотки по адресу: Московская область, Орехово-зуевский район, деревня Мисцево, дом 25.»
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 1,9 млн → дом −101 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −500 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина, колодец.
До ст. Авсюнино ≈4,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9289
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 217 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 901 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 760 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мисцево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисцево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисцево д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хвойный пос. | 30 сот. | 955 000 | 31 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Понарино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Петрушино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 048 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 630 / 41 667 / 69 721 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 467 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -500 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Старое Титово д. | 57 м² | 30 сот. | 2 850 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заполицы д. | 57 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 35 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Южный-4 СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 33 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новое Титово д. | 54 м² | 30 сот. | 2 100 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисцево д. | 50,2 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 69 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рудне-Никитское д. | 60,6 м² | 18 сот. | 3 050 000 | 50 330 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лира СНТ | 54 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Богородское с. | 60 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 24 сотки по адресу: Московская область, Орехово-зуевский район, деревня Мисцево, дом 25. Казанское направление ж/д. На участке стоит дом 57.4 кв. М, требующий капитального ремонта или под снос. Возможна прописка: Московская область. Фундамент бутовый. Стены и перегородки бревенчатые. Перекрытия деревянные. Год постройки дома: 1956. Участок огорожен. Забор устанавливали в 2022 году. Хорошие подъездные дороги. Рядом остановка общественного транспорта. 8 км до ж/д ст. Авсюнино (до Москвы (Выхино) на электричке 1ч40мин-2ч). В деревне есть продуктовый магазин (15 минут пешком). Лес в шаговой доступности. Газ по границе участка. Вода общий колодец (на участке нет колодца и нет скважины). Один взрослый собственник. В доме никто не прописан. Кадастровый номер участка: 50:24:0060801:109. Кадастровый номер дома. 50:24:0060801:1306.