Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Дзержинец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 47,1 м², участок 5,8 сот.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 254 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈942 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈985 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,38 млн ₽, маржа −242 %, ROI −71 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Авсюнино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9284
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 596 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 117 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 942 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 583 / 25 000 / 46 750 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 169 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 379 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −242 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Южный-5 СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 14 583 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Южный-6 СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 700 000 | 14 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дзержинец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лебедь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 850 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Южный-6 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 29 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Южный-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 870 000 | 46 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Аист СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 72 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Снт "Химик". До железнодорожной станции Авсюнино 10 мин. Общественным транспортом. Дом 47,1кв. М. Каркасный на свайном фундаменте ( подходит для круглогодичного проживания), год постройки 2016г., одноэтажный: кухня-гостинная, две изолированные комнаты, санузел. Водоснабжение: наружное по участку централизованное сезонное с мая по октябрь, заведено в дом, отопление: радиаторы, газоснабжение (баллон на улице, в специализированном металлическом ящике. Вся мебель и техника в доме остается новому владельцу. Участок 5.8 сот. Ровный, правильной формы. На участке: хоз. Блок для хранения инвентаря, уличный туалет и душ, мангальная зона, грядки для посадки, плодовые кустарники и деревья ( смородина, голубика, ежевика, жимолость, малина, яблони, вишня, слива, груша). В пешей доступности от Снт находится пруд и магазины. Зимой подъехать можно, дорогу чистят. Один собственник, более 3-х лет в собственности. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку.