Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Южный-4 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 84 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 193 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Авсюнино ≈7,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9282
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 193 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 007 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 893 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный-6 СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 275 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химик СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 663 / 37 410 / 50 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 291 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 059 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Дубок-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 41 875 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Вертолет-1 СНТ | 83 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 15 663 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Сельмашевец СТ | 79,6 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 894 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Вертолет-1 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Радуга СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Надежда СНТ | 75 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Вертолет-1 СНТ | 69,6 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 45 977 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 19.2 км | Родник СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 35 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть все, почти, летний водопровод. Рынок выходного дня, рядом лес. Печь шведка. Ремонт: на усмотрение. Рядом поселок городского типа Авсюнино 9 км, рейсовый автобус. Есть возможность прописки, дом жилой, есть адрес. Подробности по телефону.