Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Рудне-Никитское д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 21 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 62 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −83 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Авсюнино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9280
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 383 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рудне-Никитское д. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рудне-Никитское д. | 8,6 сот. | 1 250 000 | 145 349 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Металлист СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Авсюнино пос. | 7,5 сот. | 555 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мальково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Авсюнино пос. | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мальково д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 75 000 / 97 222 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 386 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 232 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 028 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Заполицы д. | 20 м² | 17 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Знаменская д. | 18 м² | 17 сот. | 1 750 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Авсюнино д. | 25,7 м² | 15 сот. | 3 790 000 | 147 471 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Шувое пос. | 24 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом в экологически чистом районе (д. Рудня-Никитское). Описание: Продается дом в уникальном месте деревне Рудня-Никитская Идеальное пространство для тех, кто ищет тишину, чистый воздух и единение с природой. Локация и окружение: Экологически чистый район Московской области. В шаговой доступности река Вольная. Духовный центр: 2 действующие церкви и уникальная церковь-музей. На территории деревни есть святой источник. О доме и участке: Отопление: печь-буржуйка (есть техническая возможность подведения газа). Водоснабжение: 2 собственные скважины на участке. Участок: плодоносящий сад с деревьями и ягодными кустарниками. Преимущества: Уникальная природа и спокойная атмосфера. Подходит как для постоянного проживания, так и для загородного дома выходного дня.