Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Союз СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 43 м², участок 6,3 сот., 1999 год.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 538 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лопатино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №928
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 538 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Союз СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Союз СНТ | 8,5 сот. | 550 000 | 64 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исаково д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Союз СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 54 306 / 109 172 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 826 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -351 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Сигнал СНТ | 43,5 м² | 7,3 сот. | 4 749 000 | 109 172 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Комета СНТ | 42 м² | 7,5 сот. | 1 750 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 44,2 м² | 7,8 сот. | 3 000 000 | 67 873 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Чемодурово д. | 43,1 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 90 487 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 399 999 | 32 558 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Восход СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 44 м² | 9,3 сот. | 2 600 000 | 59 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Металлист-2 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 42,9 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 53 613 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зарница сад. уч. | 40 м² | 9 сот. | 1 180 000 | 29 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается капитальная дача в отличной локации. Вся инфраструктура в шаговой доступности (поликлиника, магазины, автобусные остановки,школы, детские сады. До ж/д станции до Пл.88 км 10 минут на автобусе. Дом построен из блоков 43 кв.м., есть подвал, первый этаж жилой (комната и прихожая с небольшой кухней). Второй этаж при желании можно сделать жилым (1 большая комната). Электричество заведено в дом 10 кВт. Участок ровный, ухоженный, есть колодец и уличный туалет, забор из профлиста, широкие ворота размером 4.5 м. Ha участке есть плодовые кусты: крыжовник, черная cмоpoдина, яблоня. Код пользователя: 138903 Номер в базе: 9548587