Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Нерское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 89 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 22.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 733 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 45 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Конобеево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9272
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 178 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 472 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гольянов Посад СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виноградово СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Расловлево д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашитково с. | 6,7 сот. | 799 000 | 119 254 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 51 588 / 64 286 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 723 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -920 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Агат СНТ | 93 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 45 161 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 69,6 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 56 034 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Агат СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Демидово КП | 70 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача по документам "Жилое строение". Дом 2х-этажный, каркасно-щитовой, отделан финским сайдингом, общая площадь 66 кв. М. Без утепления (не для круглогодичного проживания). На первом этаже веранда, прихожая, жилая комната 18.3 м., каминная 16.3 м. С Печью-Камином Мета-Бел Ангара Аот-9,0. На втором этаже спальня 8.6 м. И холл 8.6. Био-туалет на улице. На участке также отдельные строения летняя кухня 16.2 м. С душевой 7.3 м. И беседка. Кухня оборудованна новой кухонной мебелью, установлена новая сантехника, душевая кабина, электронасос и бойлер. Вложений не требует. Участок, площадью 6.05 соток ухожен, на участке плодовые деревья, кустарники. На территории Снт собственный пруд с оборудованным пляжем и детской площадкой. Рядом рыбная ловля, грибы. 10 минут езды от ЖД станции Виноградово, возле которой много торговых точек: Магнит, Дикси, Чижик, Раменские деликатесы, питомник растений, много частных магазинов. Есть доставка в Снт. По субботам работает выездная лавка с фермерской молочной продукцией. Также у соседей можно приобретать домашние куриные яйца. От Снт до ст. Виноградово ходить автобус до платформы и обратно. До автобуса 15 м. П. Спокойным шагом.