Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Черемушки СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., дерево, 1960 год.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 67 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 750 тыс. → дом ≈800 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈656 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Хорлово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №927
Рейтинг 44/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 899 / 64 322 / 89 600 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 345 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 656 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Химик-3А СТСН | 61 м² | 8 сот. | 5 699 999 | 93 443 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Перхурово СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 990 000 | 66 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Елкино д. | 59,2 м² | 8,4 сот. | 3 250 000 | 54 899 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Перхурово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рица СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Шильково д. | 64,8 м² | 6,5 сот. | 900 000 | 13 889 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 480 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 58 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 65 517 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 829 999 | 26 872 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 550 000 |
Описание
Продаётся дача в экологичном районе! Участок 9 соток, много хвойных насаждений, оформлен. Удобное расположение (тупиковая улица) в окружении леса и близко к озёрам, при этом в шаговой доступности магазин и близко автобусная остановка. До СНТ асфальтная дорога, по снт асфальтная крошка. На участке: - Дом из бревна, крепкий, с наружной отделкой, окна деревянные, установлены металлические ставни. 2 этажа: - 4 комнаты и терраса комфорт для отдыха и проживания - Печь в доме надёжное отопление в межсезонье. - Баня для здоровья и отдыха - Хозблок место для инструментов и хранения - Санузел и душ удобства на месте - Каркас теплицы для выращивания овощей и цветов - Ворота распашные металлические. - На участке много хвойных насаждений. - соседи дружелюбные спокойные люди. Коммуникации и инфраструктура - Вода сезонная - СНТ охраняется круглый год; ворота закрыты, открываются по звонку безопасность и спокойствие. Показываем объект в удобное для вас время. Код пользователя: 185448 Номер в базе: 9856753