Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,99 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 294 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −2,45 млн ₽, маржа −189 %, ROI −65 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Запутная ≈0,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9265
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 294 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 477 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 364 / 26 250 / 61 321 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 445 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −189 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Старая д. | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Росинка-3 СНТ | 63,6 м² | 10 сот. | 3 899 999 | 61 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вымпел-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Орион СНТ | 55 м² | 10 сот. | 460 000 | 8 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Спектр сад. уч. | 75 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 17 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Рассвет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Васютино д. | 56 м² | 12 сот. | 750 000 | 13 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Радуга 3 СНТ | 54,1 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 35 120 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 990 000 (+190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 65 кв/м с баней у ж/д ст. Запутная. Дом из бруса на ленточном фундаменте, утеплен, с Пвх окнами. Дом и земля в собственности! Без каких-либо обременений. Присвоен адрес. Можно прописаться. Электричество бесперебойное, тариф "деревенский". Участок 8,2 сот, ровный, без сорняков. Подходит под ипотеку. Территория Снт под видеонаблюдением и есть охрана. Шлагбаум через телефон. В доме холодильник, газовая плита, кофемашина, посудомойка, термопот, телевизор, триколор и вся необходимая садовая техника. Есть бесплатная доставка продуктов из сетевых магазинов за 40-60 мин. Быстрый выход на сделку. Все документы готовы, нет встречной покупки. Зарегистрированных лиц нет. Дом и участок в чистой юридической истории. Быстрым покупателям уместен торг.