Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Лесное СНТ, Раменский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 08.09.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 19 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Игнатьево ≈6,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9259
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 443 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 41 667 / 63 047 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 803 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Наука СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 19 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сокол СНТ | 65 м² | 7 сот. | 3 399 000 | 52 292 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Автомобилист-1 СНТ | 60 м² | 8,4 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Имени 50-летия Октября СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 63 047 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2024 | 2 950 000 | история площадки |
| 16.08.2025 | 3 000 000 (+50 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в очень хорошем районе, в сосновом бору, зелёном массиве. Есть пруд, лес. В шаговой доступности магазин. Регулярно ходит автобус до станции Бронницы. Участок сухой, вода по весне не собирается. В доме находится сан. Узел, и душ, под напором, нагревателем на 300 литров. Т. В. Триколор. Вода регулярная в доме, в летний период и очень. Отдых великолепный! Один хозяин, документы юридически чистые. Дом деревянный, каркасный, добротный, сухой, стоит на сваях и ленчитый фундамент.