Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Связист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 32 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 58 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 234 тыс. → дом ≈566 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 25 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,04 млн / целевая ≈938 тыс. / пессимист. ≈834 тыс. → от пессимистичной прибыль −386 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Шатурторф ≈10,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9255
Рейтинг 7/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 33 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 33 398 / 48 673 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 042 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 990 000 ₽ |
| продажа: целевая | 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Спектр сад. уч. | 34 м² | 6,3 сот. | 1 090 000 | 32 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Садко СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Радуга СНТ | 36 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Рассвет СНТ | 28,5 м² | 6 сот. | 990 000 | 34 737 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Березка СНТ | 33,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 48 673 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | 40 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19 км | Вертолет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 32 кв. М с участком 6 соток. Деревянный дом построен в 1998 году, имеет два этажа и требует ремонта. Внутри три комнаты, кухня оборудована газовой плитой. На участке растут плодовые деревья, кусты смородины. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а также имеется остановка общественного транспорта. Электричество подключено, водоснабжение централизованное. Земельный участок относится к Снт.