Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Солнышко ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 493 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −378 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шиферная ≈2,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №925
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 122 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 106 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Перхурово д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 12 сот. | 1 199 000 | 99 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вострянское д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 914 / 47 284 / 100 656 |
| цена объекта | 1 599 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 353 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -377 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Черемушки СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 49,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 284 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Осташово СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 50,1 м² | 6,1 сот. | 2 150 000 | 42 914 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Химик-3А СТСН да: «ванные» + «мебелью» | 45,7 м² | 6,1 сот. | 4 600 000 | 100 656 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 599 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 599 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу СНТ Солнышко Воскресенский район Московская область. Отличный подъезд к даче, новая дорога, только отсыпали. Зимой дороги чистят. Некоторые дачники проживают круглогодично. Границы установлены, межевание проведено. Участок ровный, сухой, забор со всех сторон. Дом кирпичный, крепкий, 50м2, двухэтажный, высокий цоколь: 1 этаж веранда, прихожая, кухня, комната, 2 этаж большая комната Вода на территории участка - летняя скважина (в сезон с апреля по октябрь), вода отличная, пригодная для питья. Свет заведен в дом. Рядом с снт множество различных водоемов пригодных для купания, а также рыбалка, охота, кемпинг. Удобное транспортное сообщение до г. Воскресенск автобус, такси до Ж/д станции 88 км. До остановки минут 15 пешком. Звоните, оперативный показ.