Егорьевское ш., 57 км от МКАД
Понорье СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 380 тыс. ₽, снижали с 420 тыс.; первая цена 420 тыс. ₽ от 07.08.2025.
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 385 тыс. → дом −5 тыс. ₽, −200 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 28 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈323 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈939 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈216 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Давыдово ≈5,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9248
Рейтинг 54/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −5 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −200 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумино-1 СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сумино-2 СНТ | 17 сот. | 1 215 000 | 71 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сумино-2 СНТ | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сумино-2 СНТ | 19 сот. | 399 000 | 21 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юность СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сумино-2 СНТ | 9,2 сот. | 480 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 130 000 | 188 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коровино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Коровино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 40 000 / 65 000 |
| цена объекта | 380 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 323 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 939 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 41 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 7,3 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сирень СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Монтажник-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Мир СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2025 | 420 000 | история площадки |
| 16.08.2025 | 310 000 (−110 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 380 000 (+70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 380 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся вполне хорошая дача. Находится удобно с общественным транспортом, можно доехать до дрезны, павлово посада. На машине доехать вообще без проблем. Есть: Свет, Межевание, Дом оформлен как Садовый. (Тоесть прописаться нельзя, оформлен как Садовый дом). Единственное что воды (скважины и т д) Нет. Воды нет. Вода есть в деревне Коровино в колодце. Если сделать скважину и т д, то она будет. Предпочтительно людям без торга, и так ниже некуда, стоят дороже. Чего то порубить, чего то посадить. Есть туалетная кабина, в роли хозблока. Заборчик деревянный есть (стоит в доме, надо поставить, руки не дошли). Отличный летний дом для отдыха. Есть озеро в лесу, дойти 10 минут. Есть знаменитое озеро Мечта, оно подальше. Рядом деревня Коровино, там есть коровы, гуси, бараны, все о деревенской жизни. Грибов много. Черника, земляника в лесу есть. Поставите забор и живите летом в своё удовольствие. Пишите съездим посмотрим, всё покажу, всё понравится едем в Мфц, даёте деньги, и дача ваша!