Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 85 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,1 млн → дом ≈894 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −142 %, ROI −59 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9247
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 096 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 518 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 125 / 22 667 / 51 429 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 574 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 399 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 992 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −142 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Юбилейный СНТ | 87,1 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 45 924 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубок СНТ | 80 м² | 6 сот. | 650 000 | 8 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нерское СНТ | 60,8 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 44 408 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Весна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 87 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сапфир СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 22 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Вишенка СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Голубой Факел СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Малахит СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 20 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Надежда-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 599 999 | 51 429 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.10.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 990 000 (−1 010 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Продаже Двух Этажный Дом! Адрес; Московская область, Орехово-Зуевский городской округ, г. Куровское, Снт "Нерское". Дом частично построен из бруса 85 кв. М, фундамент ленточный + сваи, крыша-кровля, проведено электричество. На 1 этаже-2 жилые комнаты, кухня гостиная, веранда. 2 этаж- свободная планировка. Земельный участок 6 соток, межевание есть границы установленные. На участке, колодец, яблоня, уличный туалет. Удачное расположение дома, до города Куровское пару минут на авто, до Москвы. Электричкой 1.40 платформа "Выхино", Казанский вокзал.