Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Шебаново д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 23.01.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,78 млн → дом ≈972 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 5 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −134 %, ROI −57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Смолево ≈5,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9246
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 113 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 778 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 972 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шебаново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шебаново д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 200 / 45 238 / 56 641 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 620 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 741 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −134 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шебаново д. | 42 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 45 238 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Хотеичи с. | 25,6 м² | 18,5 сот. | 1 450 000 | 56 641 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Поселок Сонино ДНП | 25 м² | — | 130 000 | 5 200 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2004469. Прoдается дом с зeмeльным учaстoком 30 соток в д. Шебаново, до г. Павловский Посад 17 мин. Езды на машине. Участок Ижс ровный, сухой, правильной формы, обработан, ухожен. Огорожен забором с двух сторон. На участке стоит одноэтажный, ветхий дом. - Отопление: печное. -Водоснабжение: колодец. - Туалет: уличный. Газ идёт по границе участка, подключение без проблем. К дому подведено электричество. Вся инфраструктура в шаговой доступности, школа, д. Сад, магазин, пункт выдачи. Остановка автобуса в 10 минутах ходьбы. В деревне уличное освещение, дороги зимой чистят, удобный подъезд к участку. Спокойное, тихое место в окружении леса. Все соседи живут постоянно. Добираться с Москвы на машине возможно по Носовихинскому, Егорьевскому или Горьковскому шоссе. Показ возможен в любое удобное время по предварительной договоренности. По всем интересующим вопросам звоните в любое время.