Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 565 тыс. → дом ≈2,93 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −2,13 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: септик; газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Беззубово ≈9,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9245
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 053 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 565 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 934 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 14 сот. | 645 000 | 46 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 13,1 сот. | 950 000 | 72 519 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 41 667 / 85 577 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 430 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 130 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Шувое пос. | 60 м² | 12 сот. | 3 499 000 | 58 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шувое пос. | 60,7 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 28 830 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гридино д. | 60 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шувое пос. | 54,5 м² | 12,5 сот. | 3 450 000 | 63 303 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Равенская д. | 60 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шувое пос. | 69 м² | 14,5 сот. | 3 350 000 | 48 551 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Алешино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Богородское с. | 60 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шувое пос. | 70 м² | 12,5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Гридино д. | 52 м² | 15 сот. | 4 450 000 | 85 577 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 3 499 000 (−1 001 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый двухэтажный дом 2018 года постройки. Общая площадь 60 кв. М. Каркасный, на надёжном ленточном фундаменте, утеплитель технониколь. Пол и потолок утепление 200 мм, стены 150 мм, глубокий подпол (сухой). Строили для себя, но обстоятельства изменились. Дом по документам жилой, прописка возможна. Планировка: на первом этаже прихожая, кухня-гостиная, комната для санузла. На втором этаже: две изолированные комнаты. Коммуникации: электричество в доме, газ по границе, вкусная питьевая вода в колодце рядом с домом (7 колец), канализация септик, 2 колодца по 2 кольца, с переливом (не подключали). Расположен на участке 12.5 соток правильной формы. Межевание проведено. Назначение земли для индивидуального жилищного строительства. По периметру забор из профлиста. Имеет заезд для автомобиля. Множество декоративных и плодово-ягодных насаждений: слива, малина, смородина, сирень, и многое другое. В нашем посёлке есть всё, что необходимо для комфортного проживания: школа, детский сад, амбулатория, сетевые магазины, хозтовары, отделение почты и сбербанк, храм, пожарная станция, Дом Культуры, детские площадки, отличное транспортное сообщение с городом Егорьевск. В шаговой доступности лес с грибами и ягодами, а также огромное озеро, где можно кататься на лодке. Отличный вариант, как для дачного использования, так и для постоянного проживания. Показ в удобное для Вас время по договорённости! Звоните и приезжайте!