Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Минино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 23.03.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 2,2 млн → дом ≈1,3 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль −458 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Шевлягино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9238
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 847 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 196 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лопаково д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 429 / 71 308 / 101 911 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 521 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 295 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 069 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 617 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -458 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Красная Гвоздика СНТ | 60 м² | 18 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Антоново д. | 59 м² | 30 сот. | 4 200 000 | 71 186 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Карпово с. | 70 м² | 22 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Крупино д. | 67 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 79 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Жирово д. | 62,8 м² | 13 сот. | 6 400 000 | 101 911 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Крупино д. | 60 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Антоново д. | 52,6 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 53 232 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Соболево д. | 61,5 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 92 683 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кузяево д. | 70 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Яковлевская д. | 70 м² | 30 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К продаже предлагаю (Собственник) замечательный деревянный дом 65 кв. М просторный, уютный 2 комнаты, двор оборудован для парковки автомобиля, и кирпичную баню 40кв парная, предбанник, деревянная пристройка. На участке парник, колодец, скважина. В живописном районе подмосковья деревня Минино 65 км от Москвы Орехо-Зуевский район на границе с Раменским районом. Дом и баня располагаются на участке 25 Соток, по участку проходит линия газа. Соседи газифицированы. Развитая инфраструктура! Рядом магазин, клуб, отремонтированные дороги, автобусная остановка 5 минут на автобусе до станции Шевлягино (Казанская железная дорога) или 30 минут пешком, 1 час до метро Выхино. В деревне круглогодично проживают. Прекрасные соседи. Земля чернозем.