Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Рассвет СНТ, Шатура гор. округ
Дом 57 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 18.01.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 15 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9237
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 947 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 912 / 28 020 / 36 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 452 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 248 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | 57 м² | 6 сот. | 850 000 | 14 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.9 км | Грибное-1 СНТ | 63 м² | 6,6 сот. | 1 750 000 | 27 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Дружба-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Мещера СНТ | 46 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 261 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Радист СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 01.11.2025 | 1 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 2 200 000 (+700 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 1 600 000 (−600 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 1 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 800 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 1 800 000 |
Описание
Продается кирпичный дом площадью 70 м2 с косметическим ремонтом. Построенный в 2019 году, он расположен на участке 6 соток. Дом имеет два этажа и пять комнат, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Для удобства подключено кабельное/цифровое ТВ. На территории участка есть скважина для водоснабжения, а также печное отопление. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Транспортная доступность хорошая рядом остановка общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что удобно для семей с детьми. Земли категории Ижс. Дом назначение жилое. Можно прописаться.