Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Крупино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 24,2 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 948 тыс. → дом ≈352 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 5 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈484 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −459 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Анциферово ≈5,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9236
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 226 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 948 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 352 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ново-Загарье д. | 16 сот. | 2 250 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шебаново д. | 30 сот. | 2 750 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 484 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 200 / 56 641 / 140 909 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -459 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Хотеичи с. | 25,6 м² | 18,5 сот. | 1 450 000 | 56 641 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Кузяевского фарфорового завода пос. | 22 м² | 9,5 сот. | 3 100 000 | 140 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Поселок Сонино ДНП | 25 м² | — | 130 000 | 5 200 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539363. Id539363 Продам земельным участок 16 соток в деревне Крупино На участке расположен ветхий дом (зарегистрирован как жилой, возможна прописка). Участок высокий, сухой. Свет и Газ по границе участка, круглогодичный подъезд, все соседи проживают в деревне на постоянной основе. Удобное расположение, до города Павловский Посад 20 минут на транспорте, автобусная остановка рядом с домом. В деревне имеется вся необходимая инфраструктура: детский садик, школа, сетевой магазин, пункты выдачи, колледж и др. Деревня расположена вдали от городского шума и суеты. Рядом расположен водоем для купания и рыбалки, лесной массив с изобилием грибом и ягод. Звоните, показ в удобное для вас время.