Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 496 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 29 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −990 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Дулёво ≈4,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9235
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 654 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 45 982 / 110 759 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 526 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 357 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -990 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | 40 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | 28,7 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 278 746 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Дружба СТ | 45 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 45 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 43,8 м² | 3 сот. | 4 650 000 | 106 164 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Мисцево пос. | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134633958. Эксклюзивное предложение для ценителей тишины и уединения! Откройте для себя радость загородной жизни с уютной двухэтажной дачей в живописном ОреховоЗуевском районе! Ваш новый дом: двухэтажный дом из бруса (36 м 2) на надёжном кирпичном фундаменте; три светлые комнаты: одна на первом этаже и две на втором; печное отопление тепло даже в холодные вечера; вода из собственного колодца; полностью заменённая электропроводка безопасность и надёжность. Участок (450 м 2) уже готов к вашим идеям: уютная баня для отдыха в выходные; просторный хоз. Блок с двумя помещениями для хранения инструментов и урожая; плодоносящие деревья первые фрукты уже в этом сезоне! Безопасность и удобство: охраняемое Снт; отличная транспортная доступность остановка общественного транспорта рядом. Легко купить: один собственник, нет долгов и обременений. Принимаем наличные, работаем с ипотекой и помогаем оформить кредит прямо в нашем офисе. Выгодно с "Самолет Плюс": безопасная сделка, электронная регистрация, низкие ставки по ипотеке и экономия на страховании. Не упустите шанс обрести свой уголок спокойствия! Звоните, чтобы записаться на просмотр прямо сейчас!