Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Горки д., Егорьевск гор. округ
Дом 25 м², участок 16 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 390 тыс. → дом ≈610 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈23 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈11,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9224
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 370 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 610 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 967 / 70 900 / 104 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 373 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 23 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Саввино с. | 25 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Василево д. | 25 м² | 16 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Петровское с. | 25 м² | 8,5 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Большое Гридино д. | 30 м² | 10 сот. | 599 000 | 19 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Митинская д. | 23,7 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 63 291 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 78 509 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Шувое пос. | 24 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | 29 м² | 15 сот. | 1 300 000 | 44 828 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом постройки 1920 г, 16 соток земли.