Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Меланжист сад. уч., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 35 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 574 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈979 тыс. / целевая ≈881 тыс. / пессимист. ≈783 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −165 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Авсюнино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9222
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 18 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 829 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 574 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 276 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Авсюнино пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авсюнино пос. | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 26 667 / 72 500 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 881 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 783 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 289 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −165 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Русь СНТ | 35 м² | 9 сот. | 890 000 | 25 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Приборостроитель СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аист СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дубок-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Химик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 870 000 | 46 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лебедь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Микрон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Южный-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЗА Объект Внесен Аванс ДО 15.06.2026. Предлагается к приобретению великолепная дача, расположенная в Снт "Меланжист", в шаговой доступности от поселка Авсюнино. До железнодорожной станции Авсюнино всего 25-30 минут неспешной прогулки. Вас ждет просторный участок площадью 9 соток. Территория полностью благоустроена, огорожена по всему периметру надежным забором. Участок имеет правильную форму, межевание проведено. Основное строение дома имеет габариты 4х5 метров. Внутри расположены функциональная кухня-гостинная две уютные комнаты, санузел душевая и туалет раздельны. Коммуникации( на участке своя скважина, заведена в дом горячая и холодная вода, полноценный унитаз с септиком). На территории также имеется отдельно стоящее строение с беседкой, мангальня зона и хозблок Электроснабжение по официальному договору с Мосэнерго. Просмотр объекта возможен по предварительной договоренности. Стоимость: 1 900 000 рублей.