Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Связист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 234 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–22 тыс. ₽/м², медиана 17 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈877 тыс. / целевая ≈789 тыс. / пессимист. ≈702 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −250 %, ROI −71 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шатурторф ≈10,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9221
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 836 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 16 854 / 22 200 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 833 000 ₽ |
| продажа: целевая | 789 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 758 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −250 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Олимпиец СНТ | 55,4 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 77 617 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Связист СНТ | 47,5 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 33 684 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Олимпиец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 700 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Стрела СНТ | 48 м² | 6 сот. | 850 000 | 17 708 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Цветмет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Надежда СНТ | 55 м² | 6 сот. | 880 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Вымпел-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Связист СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Спектр сад. уч. | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 999 000 | 22 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом Без Прописки! Просторный дом с хорошим ремонтом, спальные места: две новые двухспальные кровати, раскладной диван и софа. Удобства: холодильник, газовая и электрическая плиты, ТВ, кондиционер, wifi. Дом стоит на фундаменте. Есть чердак, печка. В доме оборудована пожарная сигнализация (пожарные извещатели). Вечером на территории участка можно включить уличный свет. На территории находится две бытовки: одна большая 7х2,5 м с двумя комнатами и коридором. Вторая 4х2 м с душем и кладовой. Все бытовки имеют свет, розетки. Посажены плодовые деревья: яблони, груша, вишня. Большая беседка деревянная новая, поставили в 2025 году летом. Каркасный бассейн (диаметр 4 м, высота 1,4). Уличный душ с горячей водой (бойлер), туалет (выгребная яма), собственный колодец на 3 кольца. В шаговой доступности магазин со всем необходимым (5 минут пешком). 15 минут на машине до больших магазинов (пятерочка, светофор, строительный, аптека, вб, озон). Там же много озер с оборудованными пляжами. Общие сборы 12 000 рублей в год от товарищества. Межевание оформлено. Проживание май-ноябрь. Это не зимний дом. До Снт ходит автобус. Автобус идет в город и до ж/д станции. Снт охраняется, видеонаблюдение, въезд через шлагбаум. По запросу могу скинуть видеообзор на дом. Без прописки! Под мат капитал не подходит.