Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Савинская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 53 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,35 млн → дом ≈303 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −828 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Запутная ≈13 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9220
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 15.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 347 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 303 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 717 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Савинская д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Савинская д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Грибчиха д. | 26 сот. | 1 200 000 | 46 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новониколаевка д. | 20 сот. | 2 099 999 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Щетиново д. | 26 сот. | 2 400 000 | 92 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Старый Покров д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Тимонино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 393 / 35 298 / 75 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 042 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 940 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 838 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -828 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Васютино д. | 50 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Васютино д. | 56 м² | 12 сот. | 750 000 | 13 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Олимпиец СНТ | 55 м² | 12 сот. | 990 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дорофеево д. | 60 м² | 23 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Федотово д. | 60 м² | 20 сот. | 2 150 000 | 35 833 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Цветмет СНТ | 44 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Васютино д. | 63 м² | 14 сот. | 2 190 000 | 34 762 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Альбатрос СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Белавино д. | 40 м² | 25 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Старая д. | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок Ижс. Продажа земельного участка с домом. Дом под снос. Оформлен, как жилой. Назначение -жилой. Подходит под регистрацию. Участок ровный. Электричество заведено. Не далеко от дороги. От г. Орехово-Зуево 20 минут ( авто).