Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Мечта-10 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 88,4 м², участок 10 сот., дерево, 2003 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 70 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 788 тыс. → дом ≈812 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №922
Рейтинг 34/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 186 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Анциферово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 768 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 25 647 / 45 925 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 089 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 979 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 759 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мечта-10 СНТ | 85 м² | 9,9 сот. | 2 180 000 | 25 647 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Экспериментатор СНТ | 90 м² | 7,6 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Энергия-80 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Яковлевская д. | 98 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 71 429 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вертолет-2 СНТ | 99 м² | 13,6 сот. | 4 250 000 | 42 929 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Омега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Монтажник СНТ | 75 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Строитель-2 СНТ | 76,5 м² | 7,6 сот. | 2 500 000 | 32 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Экспериментатор СНТ | 77,3 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 45 925 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Монтажник СНТ | 73,9 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 29 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшое СНТ "Мечта" расположено у д. Яковлево Орехово-Зуевского района на поляне окруженной большим лесным массивом. Участок ровный прямоугольной формы, огорожен. На участке колодец, в дом заведено электричество. Дом из бревна на ленточном фундаменте, сухой, шиферная крыша. На участке плодовые деревья, рябина, шиповник кусты смородины. Леса вокруг сухие, много грибов и ягод. До платформы Подосинки 3 км. Межевание проведено. Один собственник, в собственности более 20 лет. Быстрый выход на сделку.