Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Запрудино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50,3 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈906 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: скважина.
До ст. Давыдово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9213
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 538 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 952 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 807 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новое д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новое д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радованье д. | 6,5 сот. | 349 172 | 53 719 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радованье д. | 15,1 сот. | 869 960 | 57 613 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 906 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 58 940 / 116 000 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 864 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 721 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 578 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 291 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 581 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | 50 м² | 22 сот. | 5 800 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Ненилово д. | 45 м² | 10 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Смолево с. | 43 м² | 10 сот. | 1 180 000 | 27 442 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Язвищи д. | 53,4 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 37 453 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Юркино д. | 50 м² | 22 сот. | 4 400 000 | 88 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Язвищи д. | 52,4 м² | 20 сот. | 2 800 000 | 53 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Давыдово д. | 54,9 м² | 12 сот. | 2 750 000 | 50 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новое д. | 61,4 м² | 20 сот. | 5 950 000 | 96 906 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тереньково д. | 45 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 490 000 (−410 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с жилым домом. Участок ровной формы с плодородной землёй, на участке плодовые и садовые деревья. Возможно увеличение площади земельного участка. Деревня облагорожанная, удобный круглогодичный подъезд. В доме газовое отопление. Скважина с родниковой водой, канализация и электричество. Один взрослый собственник более 10 лет, документы готовы к сделке, подходит под ипотеку. Поможем в одобрении ипотеки и сопровождении сделки. Видео по запросу.