Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Лесной СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 4,6 сот.
Цена 390 тыс. ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈170 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈332 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈698 тыс. / целевая ≈628 тыс. / пессимист. ≈558 тыс. → от пессимистичной прибыль −274 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈6,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9210
Рейтинг 11/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 5.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 5.2 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 784 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесной СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновская д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11,3 сот. | 3 450 000 | 305 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11 сот. | 3 450 000 | 313 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семеновская д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 28 231 / 62 500 |
| цена объекта | 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 331 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 663 000 ₽ |
| продажа: целевая | 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -273 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 400 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Михали д. | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Тюльпан СНТ | 26 м² | 6 сот. | 740 000 | 28 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 27 м² | 5 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.4 км | Чернолесье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кирпичики СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 249 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 390 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок интересен тем, что находится в 7 км о огорода и рядом с шоссе. Подъезд удобный круглый год! Жители живут на постоянной основе. Рядом зона отдыха Любляна с обустроенным пляжем для отдыха и развлечений. Участок крайний, соседи с одной стороны, оборудована просторная площадка под авто. Размеры: 10 м на 46 м. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Участок отмежеван, ухожен, высажено множество плодово-ягодных культур. Подойдет под ипотеку! Поможем с выбором аккредитованного подрядчика и сопроводим сделку под ключ!