Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Гранит СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 68 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 522 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈221 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Цемгигант ≈1,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №921
Рейтинг 29/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 078 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 56 704 / 107 145 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 101 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 946 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 791 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 481 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Ачкасово с. | 55 м² | 5,3 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 56 м² | 8 сот. | 6 000 100 | 107 145 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 480 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба-7 СНТ | 42,6 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 41 080 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Мезенка СНТ | 62 м² | 5 сот. | 3 999 999 | 64 516 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рица СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Строитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 398 000 | 31 067 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Полет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревянный дом в СНТ "Гранит", на 7-й улице, дом 322, три уровня, квадратов 100-120 по кругу, в деревне Елино, Губастовский сельский округ, Коломенский район Московской области расположен на 604 кв.м земли. Остановка электрички - "Цем.Гигант", между Воскресенском и Коломной. Право собственности на участок зарегистрировано в ЕГРН. По фасаду забор из металлопрофиля. Летняя кухня во дворе. Давно никто не живет, требует рук.