Егорьевское ш., 91 км от МКАД · земля с домом
Вымпел-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 23,5 м², участок 6,2 сот.
Дом по описанию: «На участке летний домик площадью 23,5 м2, состоящий из двух комнат и террасы.»
Цена 400 тыс. ₽; цена не менялась с 14.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 225 тыс. → дом ≈175 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈370 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈603 тыс. / целевая ≈543 тыс. / пессимист. ≈482 тыс. → от пессимистичной прибыль −228 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈6,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9207
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 447 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софряково д. | 40 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Софряково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Софряково д. | 25 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Софряково д. | 30 сот. | 3 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 370 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 571 / 23 978 / 38 000 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 573 000 ₽ |
| продажа: целевая | 543 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Связист СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 400 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лира СНТ | 24 м² | 8 сот. | 540 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Рассвет СНТ | 24,7 м² | 5,3 сот. | 690 000 | 27 935 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Спектр сад. уч. | 27,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Машиностроитель СНТ | 24 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 24 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Энергетик СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Энтузиаст СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 380 000 | 13 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Микрон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 400 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 6 соток. На участке летний домик площадью 23,5 м2, состоящий из двух комнат и террасы. Также на участке имеются хозяйственная постройка, душ и туалет. В Снт электричество и летний водопровод. На участке есть скважина глубиной 20 м для хозяйственных целей. От станции Шатурторф до Снт ходит автобус по расписанию. На территории Снт есть магазин. В летний период приезжают лавки с продуктами. В лесу вокруг Снт грибы и ягоды. До озера с пляжем 2,5 км пешком или на автомобиле. Показ по предварительной договорённости. Реальному покупателю торг.