Егорьевское ш., 22 км от МКАД
Росинка СНТ, Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Земля ≈407 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,44 млн → дом −244 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 43 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Донино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9195
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 407 341 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 444 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 133 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Росинка СНТ | 7,7 сот. | 2 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Донино д. | 35 сот. | 18 000 000 | 514 286 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Донино д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново СНТ | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Игумново с. | 45,3 сот. | 18 104 000 | 399 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раменский ТИЗ | 29 сот. | 12 457 100 | 429 555 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раменский ТИЗ | 27,1 сот. | 11 635 800 | 429 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Игумново с. | 15,5 сот. | 7 285 000 | 470 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раменский ТИЗ | 19,1 сот. | 8 608 500 | 450 707 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раменский ТИЗ | 47,3 сот. | 20 803 200 | 439 814 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 72 727 / 88 889 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 008 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Алешинские Сады СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Орбита-3 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик площадью 35 кв. М. На земельном участке 6 соток. Расположен на территории Раменского района в Снт "Росинка". Дом каркасно-щитовой, снаружи отделан сайдингом, фундамент ленточный. С/у и душ расположен в отдельном строении. В дом подведено электричество 10 квт, водоснабжение летний водопровод (который работает в теплое время года с апреля по сентябрь). Взносы в Снт 12 т. Р. В год. На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники (яблони, смородина). Рядом с Снт грибные места, много ягод (черника, земляника). На территории Снт есть свой пруд. В ближайшем Снт в летний период работает магазин. До ближайшей ж/д станция Донино 15 мин. Пешком, до ж/д станции Выхино 50 мин. На электричке. Казанское направление. Рядом расположено Егорьевское шоссе. До Мкад 23 км. На въезде в Снт круглогодичная охрана. Снт огорожено со всех сторон забором, на въезде автоматические ворота. Документы готовы к сделке. Один взрослый собственник.