Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Беззубово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 46,3 м², участок 25 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈926 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,32 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −111 %, ROI −52 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Беззубово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9188
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 188 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 935 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Беззубово д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беззубово д. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беззубово д. | 15 сот. | 1 690 000 | 112 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Беззубово д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костенево д. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Костенево д. | 14,7 сот. | 1 150 000 | 78 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ащерино д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Барышово д. | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заречье СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 926 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 732 / 47 451 / 93 878 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 200 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 853 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 048 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Круглово д. | 46 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Иванищево д. | 47 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поминово д. | 49 м² | 20 сот. | 4 600 000 | 93 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сенькино д. | 50 м² | 28 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Олимп СТСН | 45,6 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Гридино д. | 48 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Алешино д. | 43,1 м² | 28 сот. | 4 000 000 | 92 807 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вишневая д. | 49 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 34 694 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Поминово д. | 41 м² | 15 сот. | 850 000 | 20 732 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Хотеичи с. | 45,1 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 66 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличный Жилой Дом для круглогодичного проживания. Коммуникации Свет 15 кВт, вода колодец, газ по границе участка. Участок большой 25 соток прямоугольной формы, размером 26/87 м. Свободная продажа, Долгов и объявлений нет.