Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Василенцево д., Егорьевск гор. округ
Дом 72 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 537 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заполицы ≈8,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9186
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 963 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 153 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Василенцево д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробята д. | 22 сот. | 4 200 000 | 190 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробята д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коробята д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Равенская д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Знаменская д. | 13 сот. | 700 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Знаменская д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Знаменская д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мальково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Драньково д. | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 42 662 / 72 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 113 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 925 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Василенцево д. | 75 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Василенцево д. | 68,7 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 50 946 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Саввино с. | 72 м² | 18 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Яковлево д. | 72 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луниха СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Шувое пос. | 70 м² | 12,5 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Некрасовка СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Некрасовка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Бруски СНТ | 71 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 37 324 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Великий Край д. | 74,4 м² | 17 сот. | 4 850 000 | 65 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 29.08.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! Прoдaется небольшой и уютный дом для круглогодичного проживания. На участкe 12 сoт. В доме электрическое отопление (электрический котел с Jsm модулем, управлять отоплением можно удаленно через телефон). Дом находитcя в деpeвне, cтaтуc зeмли Ижc. Земля и дом оформлeны в coбственноcть. Ближайшая ж/д станция Запутная и Заполицы находится в 13и 15 км от дома. У дома имеется автобусная остановка г. Егорьевск находится в 20 км. Электричка ведет до Казанского вокзала города Москва без пересадок.