Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Лебедь СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 10.12.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 493 тыс. → дом ≈157 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈998 тыс. → от пессимистичной прибыль −254 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Авсюнино ≈6,5 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9185
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 157 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южный-4 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 27 000 / 37 500 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 185 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -254 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Южный-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Южный-6 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 29 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лебедь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 850 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дзержинец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Аист СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 72 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Южный-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Южный-5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.12.2025 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, расположенная на земельном участке. Земельный участок широкий, прямоугольной формы, огорожен. Дом из бруса на ленточном фундаменте. Площадь 40 кв. М., 2 комнаты 11 и 12 кв. М. Кухня терраса 20 кв. М. В дом заведена вода. На участке хозпостройка (туалет, сарай). Электричество. На участке разбит яблоневый сад, смородина. Снт огорожено, круглогодичная охрана. Автоматические ворота и калитка. Летний водопровод ( с апреля по октябрь). Все дороги в Снт в отличном состоянии (асфальтовая крошка), зимой чистятся. К Снт асфальтовая дорога. В шаговой доступности, а/остановка. Рядом находиться населенный пункт развитой инфраструктурой: сетевые магазины, аптеки, школа, д/сад.