Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Васильки ДНП, Раменский гор. округ
Дом 69,3 м², участок 13 сот., газоблок.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 4,99 млн; первая цена 4,99 млн ₽ от 20.03.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,26 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,62 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Кузяево ≈2,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9184
Рейтинг 37/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 216 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 186 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 264 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 670 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васильки ДНП | 7,2 сот. | 900 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 6,5 сот. | 1 199 000 | 184 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 8 сот. | 795 000 | 99 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 9,8 сот. | 1 600 000 | 163 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 9,2 сот. | 1 290 000 | 140 217 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 386 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 819 / 48 959 / 55 556 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 434 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 254 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 426 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Электроизолятор СНТ | 72 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Электроизолятор СНТ | 49 м² | 8 сот. | 2 399 000 | 48 959 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Горняк СНТ | 87,9 м² | 7,5 сот. | 3 588 000 | 40 819 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 4 990 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 4 490 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 990 000 (−500 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 940 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 3 890 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 800 000 (−90 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 450 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537011. Ваш будущий дом в Подмосковье: 69,3 м2, 13 соток. Представьте: просыпаетесь под пение птиц, пьёте утренний кофе на своём участке в 13 соток, а до города всего 45 км! Продаётся двухэтажный дом в Днп "Васильки" идеальное место для семьи, которая ценит тишину и природу, но не хочет отказываться от удобств цивилизации. Что вы получаете: Новый дом (построен в 2021 году) из газоблоков прочная и тёплая конструкция. Просторный участок хватит места и для грядок, и для детской площадки, и для мангала с друзьями. Всё рядом: магазины, аптека, школа и детский сад. Удобный подъезд: асфальтированная дорога, остановка транспорта рядом. Технические детали: площадь: 69,3 м2 (3 комнаты); коммуникации: электричество есть, водоснабжение колодец; статус: Ижс (можно прописаться); состояние: требует ремонта шанс сделать всё по своему вкусу! Возможна ипотека. Не упустите шанс начать новую главу в своём доме! Звоните прямо сейчас, чтобы записаться на просмотр.