Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Мисцево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 46 м², участок 23 сот., бревно.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈79 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈358 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Авсюнино ≈4,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9182
Рейтинг 42/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 20.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 217 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 822 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисцево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисцево д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мисцево д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисцево д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисцево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хвойный пос. | 30 сот. | 955 000 | 31 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мисцево д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Понарино д. | 8,3 сот. | 600 000 | 72 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Понарино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 091 / 52 760 / 86 538 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 357 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Вертолет СНТ | 46,3 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 62 635 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мисцево д. | 50,2 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 69 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Авсюнино д. | 44 м² | 25 сот. | 1 500 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Авсюнино д. | 47,8 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 83 682 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новое Титово д. | 54 м² | 30 сот. | 2 100 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рудне-Никитское д. | 50 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Богородское с. | 47 м² | 20 сот. | 1 900 000 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Богородское с. | 47,6 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 52 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечта Для Любителей Природы! Продается дом в д. Мисцево. Вы ищете место, где можно дышать полной грудью и отдыхать от городской суеты? Это оно! Что вы получаете: Дом (46 кв. М): Бревенчатый дом с душой. Внутри большая комната, холл и кухня с настоящей русской печью. Есть погреб для хранения заготовок. Дом частичнот ребует реконструкции! Коммуникации: -электричество в доме. -своя скважина (15 м, вода чистейшая и питьевая), -газ по границе участка. Участок Ижс(23 сотки): Огромная территория с плодородной землей. Хватит и для сада, и для огорода, и для зоны отдыха! Приятные бонусы: Собственная небольшая банька для душевного отдыха! Капитальный кирпичный гараж с кессоном для вашего авто и инструментов. Локация сказка: недалеко сосновый лес (грибы и ягоды ваши!). В поселке есть свой пруд(пожарный). В самом поселке есть магазин. Транспортная доступность: Всего 10 минут на транспорте до ж/д ст. Авсюнино (Казанское направление). Там есть всё: сетевые магазины, стройматериалы, банкоматы и спорткомплекс. Отличный вариант для постоянного места жительства! Дом под авансом!