Егорьевское ш., 82 км от МКАД
50 лет Победы СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,87 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,1 млн → дом ≈770 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈144 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈4,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9180
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 100 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 50 лет Победы СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 50 лет Победы СНТ | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Захарово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афганец СНТ | 18 сот. | 2 300 000 | 127 778 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афганец СНТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Захарово д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Захарово д. | 17 сот. | 9 800 000 | 576 471 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 60 172 / 112 500 |
| цена объекта | 1 870 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 589 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 666 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 483 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 933 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 143 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | 66 м² | 5,1 сот. | 5 550 000 | 84 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.4 км | Москвич СНТ | 63,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 46 530 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 61,5 м² | 5,6 сот. | 3 990 000 | 64 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 60 345 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Яблонька СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Клеменово д. | 60 м² | 8,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Смородинка-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 932 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лунинская д. | 60,1 м² | 7,5 сот. | 5 900 000 | 98 170 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Родничок СНТ | 60 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 870 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 870 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам угловой участок в Снт, хороший подъезд.