Егорьевское ш., 41 км от МКАД
Ясная Поляна ДНП, Раменский гор. округ
Дача 65 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 563 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Кузяево ≈3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9177
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 640 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 187 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ясная Поляна ДНП | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хуторок СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хуторок СНТ | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 31 474 / 114 270 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 604 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 083 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Рябинка-3 дп | 63 м² | 9 сот. | 7 199 000 | 114 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Карпово с. | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Прибор СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 19 048 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коптево СНТ | 72 м² | 8,5 сот. | 1 800 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Пласкинино д. | 66 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Светлана СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 34 615 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вишенка-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с продуманной планировкой и ухоженным участком всё для комфортного отдыха. Дом: 1 этаж: кухня и три комнаты. 2 этаж: спальная комната. Просторно для всей семьи и гостей. Вода: Свой колодец вода заведена на кухню. Также есть центральный водопровод (два источника удобно). Участок: Огорожен забором из профлиста. Ухоженный, есть беседка для отдыха. Транспорт: Регулярно ходят автобусы до Выхино. Удобно добираться из Москвы. Отличное место для спокойного дачного отдыха! Звоните, отвечу на все вопросы и покажу! Код пользователя: 40994. Номер в базе: 13168737.