Егорьевское ш., 70 км от МКАД
Дубок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 69 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 07.01.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 270 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 20 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −115 %, ROI −53 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: септик (по описанию).
До ст. Беливо ≈1,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9174
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 932 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 38 571 / 48 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 346 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 111 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 877 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 150 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубок-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 41 875 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сельмашевец СТ | 79,6 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 894 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Надежда СНТ | 75 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сельмашевец СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Южный-4 СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 26 190 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ильинское СНТ | 49 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 102 041 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.01.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 10.06.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.06.2025 | 3 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 3 900 000 (+200 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный 2-х этажный кирпичный дом 69 кв. М. С Пропиской. Пригодный для круглогодичного проживания. Печное отопление, печь новая. Участок 6 соток, ровный, правильной формы. На участке парковочное место, колодец, летний душ, туалет, теплица, хоз. Блок. Установлен септик переливной, но пока не подключен. Вода центральная в теплый период года. Территория Снт огорожена заборам с круглогодичной охраной, на территории магазин, детская площадка. В 10 минутах ходьбы ж/д станция Беливо ( Не Большой Торг).