Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Кузяево д., Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,33 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9172
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 327 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 022 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузяево д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 19 сот. | 3 400 000 | 178 947 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 15 сот. | 2 490 000 | 166 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 16 сот. | 2 990 000 | 186 875 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 8 сот. | 1 590 000 | 198 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 54 733 / 95 741 |
| цена объекта | 3 349 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 846 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 841 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 573 650 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Кузяево д. | 56,2 м² | 6 сот. | 3 390 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 52,2 м² | 17 сот. | 3 700 000 | 70 881 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новое Жирово-2 дп | 55,9 м² | 7,4 сот. | 2 000 000 | 35 778 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энтузиаст СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сеченка СНТ | 55 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 33 636 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Володино д. | 54 м² | 10 сот. | 5 170 000 | 95 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Одуванчик НП | 50 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Садовод МГУ СНТ | 53,8 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 55 762 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дружба СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Садовод МГУ СНТ | 53,3 м² | 8 сот. | 2 672 000 | 50 131 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 349 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 349 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в хорошем состояние все рядом инфраструктуры ЖД станции школа детский сад автобус антоновка дом ухожаний чистый ровный участок деревом посадила есть двое вагончики под хранение как сарай прямой хазайн перекупам прошу не беспокоить реалний покупателем хороший торг вабшето есть таро.