Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Солнечное СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 127,5 м², участок 8,8 сот., кирпич.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,23 млн → дом ≈720 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈2,55 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈2,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9168
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 230 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 647 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 127,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 550 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 27 500 / 51 087 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 430 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Нефтяник-9 СТСН | 120 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Великий Край СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 51 087 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Авиатор-3 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 25 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.07.2025 | 2 650 000 (−350 000) | история площадки |
| 24.07.2025 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 2 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся большой кирпичный двухэтажный дом на участке 8.79 соток в черте города Егорьевск Снт Солнечное. Дом стоит на прочном ленточном фундаменте, два входа (железные двери) общая площадь 127,5 кв. М. Свет, электричество заведены в дом(счетчики), колодец на территории, туалет-выгребная яма. В доме прочные полы, есть погреб, на первом этаже кухня и три просторные комнаты, на втором -2 комнаты, и достаточно подсобных отделений для хранения. Участок сухой, правильной прямоугольной формы 8,79 соток, растут плодово-ягодные деревья и кустарники, огорожен с трёх сторон, межевание есть. Доброжелательные соседи, круглогодичный подъезд в Снт. Один взрослый собственник, документы готовы к сделке. Рядом вся инфраструктура: магазины остановка. Звоните, быстрый выход на сделку!