Егорьевское ш., 58 км от МКАД
Анциферово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 20 сот., щитовой.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,77 млн → дом ≈825 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 19 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Подосинки ≈1,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9162
Рейтинг 38/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 775 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Анциферово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Анциферово д. | 15 сот. | 2 990 000 | 199 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Анциферово д. | 12,4 сот. | 1 500 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Анциферово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сапфир СНТ | 2 сот. | 50 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 38 750 / 55 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 706 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 365 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 745 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Надежда-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Нерское СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Солнышко-2 СНТ | 50 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Им. Цюрупы пгт | 50 м² | 15 сот. | 2 750 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Надежда-2 СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 550 000 | 38 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Химик-4 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 150 000 | 19 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Резерве ДО Августа. Продам дачу. Давно на даче не проживаю. Ухаживаю только за участком 20 соток. Участок ухоженный, по всему периметру высажены туи. Дом щитовой, жилой, 2 комнаты, мансарда Кроме дома отдельно имеется летняя кухня совместно с душевой и пристройка для инструментов. Централизованный водопровод, электричество, газ баллонный, есть колодец. Газ проходит по границам участка. Порядочные соседи. Отличный участок для строительства! Пишите, звоните, доп. Фото пришлю, отвечу на все интересующие вопросы.