Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Южный-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот.
Цена 790 тыс. ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 193 тыс. → дом ≈597 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–22 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈672 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −848 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Авсюнино ≈7,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9160
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 193 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 529 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Вертолет СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка СНТ | 6,3 сот. | 750 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южный-6 СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лебедь СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 275 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 103 / 20 310 / 22 489 |
| цена объекта | 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 671 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 405 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 264 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 124 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -847 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Южный-6 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южный-1 СНТ | 72,5 м² | 6 сот. | 950 000 | 13 103 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южный-4 СНТ | 67,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 19 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марс СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 38 806 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-1 СНТ | 72 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет СНТ | 66,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 22 489 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Южный СТ | 75 м² | 6,5 сот. | 999 999 | 13 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный-5 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 21 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Метрополитен СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 19 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лебедь СНТ | 64,1 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 201 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. Участок 6 соток. На участке есть летний водопровод и колодец.