Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 788 тыс. → дом ≈662 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 17 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈862 тыс. / целевая ≈776 тыс. / пессимист. ≈690 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −166 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск II ≈2 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9152
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 22 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 662 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольха СНТ | 7,7 сот. | 550 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 307 / 25 000 / 36 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 819 000 ₽ |
| продажа: целевая | 776 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 142 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −166 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,5 сот. | 2 850 000 | 72 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Лазаревка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Вишня СНТ | 37,5 м² | 6 сот. | 649 000 | 17 307 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | ВИМ СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Отрадное СНТ | 45 м² | 5,9 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное Предложение Только От Нашего Агентства! Предлагаем Вашему вниманию замечательную дачу в черте г. Егорьевск вариант Заезжай И Живи! Хорошая дача в черте города, от остановки 5 минут ходьбы! Дом общей площадью 35 кв. М 2018 года постройки из Сип панелей (очень хорошо держит тепло), на ровном ухоженной участке правильной формы. Просторная закрытая веранда, что позволяет раздеваться там и не нести мусор в дом. Хорошая кухня 8 кв. М, большая спальная комната в 20 кв. М. Дом ухоженный, вся мебель остается в подарок новым собственникам. При выходе из дома специально сделан навес до летней веранды, что позволит Вам наслаждаться ужинами на природе даже в дождливую погоду. Отдельно выведена мангальная зона-ковка делалась на заказ, что прослужит Вам очень долго. Также на участке новый просторный хоз. Блок для хранения инвентаря, туалет и летний душ с подведенной из скважины водой! Скважина 10 м глубиной, вода чистая! Также в подарок новым собственникам остается батут для детей. Дом находится в хорошем районе с развитой инфраструктурой, в шаговой доступности магазины, остановка и автовокзал. Хороший круглогодичный подъезд к дому и большая стоянка перед воротами участка, что для Снт большая редкость. Хорошее автотранспортное сообщение. Один взрослый собственник, подходит под любой вид оплаты, кроме мат. Капитала! Все документы готовы, быстрый выход на сделку. Все подробности по телефону.