Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Бахтеево Парк КП, Раменский гор. округ
Дом 64 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 833 тыс. → дом ≈767 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 49 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈396 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Игнатьево ≈2,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9151
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 833 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 984 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Васильки ДНП | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бахтеево д. | 19 сот. | 2 000 000 | 105 263 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бахтеево д. | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бахтеево д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бахтеево д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бахтеево д. | 6,2 сот. | 645 900 | 104 177 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 9,8 сот. | 1 600 000 | 163 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 8 сот. | 795 000 | 99 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бахтеево д. | 5,5 сот. | 587 900 | 106 891 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 557 / 58 333 / 114 413 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 836 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 396 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 67,3 м² | 8,7 сот. | 7 700 000 | 114 413 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Янтарь СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 8 сот. | 3 399 000 | 48 557 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с недостроенный дом каркасный внутри дом только 2 комнату обшили документы есть можно прописаться электричество есть воду надо скважину сделать и септик садик школа все рядом.