Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Юбилейный СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 75,3 м², участок 6,2 сот., пенобетон.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 10 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −2,51 млн ₽, маржа −139 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Цибино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9149
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 302 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 589 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 506 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 35 200 / 136 364 |
| цена объекта | 3 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 804 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 143 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 505 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −139 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Бояркино СНТ | 62,5 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 35 200 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Новохаритоново с. | 90 м² | 5 сот. | 900 000 | 10 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Жемчужина СНТ | 55 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 299 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 299 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2171855. Продается дача 75,3 м2 на участке 6,2 сотки в Снт "Юбилейный" у станции "63 км" тихое место в сосновом лесу, удобно для постоянного или сезонного проживания. Местоположение: Московская область, Воскресенский район, рядом со станцией "63 км". До станции "63 км" 15-20 мин пешком. На авто: 3 км до Цкад. Ближайший посёлок Белоозёрский (6 минут на автомобиле), вся инфраструктура: магазины, аптеки, поликлиника и тд. Дом (75,3 м2). Деревянный каркас, обложенный блоками, на ленточном фундаменте. Оформлен как нежилое, но возможно перевести в жилое. Подходит для круглогодичного проживания с минимальными доработками. 1 этаж: 2 изолированные комнаты: 17,5 м2, 7 м2. Кухня-столовая 17,5 м2. Потолки 2,6 м, окна деревянные, двойная рама. Сухой погреб. 2 этаж: Одна просторная комната 28 м2. Чердачные ниши для хранения. Окна пластиковые (тепло, тихо). Постройки. Гостевой домик (комната + прихожая) 12 м2. 2 сарая: для инвентаря и техники. Коммуникации. Вода: колодец (4 кольца), насосная станция. Подача: на кухню и в душ. Накопительные водонагреватели на кухне и в душе. Система легко демонтируется на зиму. Канализация: уличный туалет с выгребной ямой. Электричество: заведено в дом. Участок (6,2 сотки). Ровный, сухой, правильной формы. Надёжно огорожен. Плодовые деревья и кустарники: яблони, смородина, малина, крыжовник. Детская площадка: качели, домик. Место под парковку или зону отдыха. Инфраструктура Снт. Охрана, пропускной режим. Зимой дороги чистят подъезд круглогодичный. Добрососедская атмосфера, часть жителей постоянно. Условия сделки. Один собственник, документы в порядке. Без обременений и долгов. Возможна ипотека. Торг при осмотре реальному покупателю. Часть мебели по договорённости. Звоните организуем быстрый показ.