Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Солнышко СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 98 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 30.01.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,4 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 33 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск II ≈3,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9139
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 174 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 398 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 449 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 710 / 33 036 / 107 351 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 868 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Шувое пос. | 107 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 32 710 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кукшево д. | 78,9 м² | 6 сот. | 8 470 000 | 107 351 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шувое пос. | 112 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 33 036 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.01.2026 | 3 990 000 | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 500 000 (−490 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подходит под ипотеку и мат. Капитал, возможна прописка! Продаётся двухэтажный жилой дом 98 кВ. М. В Снт Солнышко в черте города Егорьевск. Дом стоит на ленточном фундаменте, каркасно-щитовой утеплён минватой, окна Пвх. В доме три комнаты, кухня, терраса, совмещённый с/у с тёплым полом, котельная. На втором этаже одна комната без отделки, так же имеется подпал. Участок 10 соток, возделан, много плодово-ягодных насаждений, огорожен по периметру. На участке имеется теплица 12м, баня, летняя беседка, мангальная зона. Комуникации: свет(относится к Мосэнерго), вода-скважина, канализация- септик, отопление-электродровяной котёл. В перспективе планируется газ. Будущим хозяевам в подарок остаётся вся мебель и техника. Один собственник, прописанных нет!